По общему правилу земельные участки должны использоваться в соответствии с категорией земель и разрешенным использованием, которые установленыградостроительной документацией (абз. 1 п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ; п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ. Правовое регулированиеприведено по состоянию на 17 октября 2023 года).
Если пользователь использует земельный участок с нарушением его категории, последствия этого могут быть весьма серьезные. Это может быть:
1. административный штраф (в размере не более 700 тыс. руб.);
2. отказ в выдаче разрешения на строительство;
3. признание построенного объекта самовольной постройкой.
Что же делать, если по каким-то причинам, например доступности дорожной инфраструктуры, интересующий земельный участок отнесен к категории земельсельскохозяйственного назначения, а организация планирует построить на нем производственное предприятие?
В таком случае возможно перевести земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности,энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности иземли иного специального назначения (далее «земли промышленности»).
Рассмотрим некоторые аспекты этого процесса на примере участка в Московской области. С тем чтобы перевести сельскохозяйственный земельный участок вкатегорию земель промышленности, потребуются следующие документы (если земельный участок не находится в федеральной собственности).
1. Ходатайство о переводе земельного участка из одной категории в другую категорию земель.
Содержание ходатайства некоторым образом регламентировано, и в нем обязательно должны содержаться, помимо прочих, следующие сведения:
1. кадастровый номер земельного участка;
2. категории земель, из которых и в которую заявитель ходатайствует о переводе;
3. обоснование запрашиваемого изменения категории земельного участка;
4. сведения о правах на земельный участок.
В обосновании должны быть отражены:
1. цель перевода земельного участка в категорию земель промышленности;предполагаемая площадь застройки;
2. финансово-экономическое обоснование реализации проекта;
3. количество создаваемых рабочих мест;
4. предполагаемый средний уровень заработной платы, ожидаемый объем налоговых поступлений в бюджет Московской области с разбивкой по видамналогов;
5. сведения об отсутствии задолженности по уплате налогов и сборов, если заявитель поставлен на учет в налоговых органах Московской области, а также по месту нахождения земельного участка в случае нахождения его в частной собственности;
2. Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из одной категории земель в другую (если заявитель не являетсясобственником земельного участка и за исключением случая, когда с правообладателем заключено соглашение о сервитуте).
3. Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на испрашиваемый земельный участок. Правоустанавливающим документом может быть,например, договор купли-продажи земельного участка, на основании которого он приобретен его текущим собственником. Правоудостоверяющим документомявляется выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка.
4. Акт на списание мелиоративных систем их собственником, балансодержателем, если земельный участок отнесен к сельскохозяйственным угодьям и на немнаходятся мелиоративные системы.
5. Копия договора аренды земельного участка, если заявителем является арендатор земельного участка.
6. Документ, удостоверяющий личность представителя заявителя.
Также заявитель может предоставить сведения, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Московской области.Это целесообразно сделать, если среди них есть имеющие значение для перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения вкатегорию земель промышленности, чтобы обратить внимание госслужащих на обстоятельства, позволяющие одобрить изменение категории земельногоучастка.
Правительство Московской области должно принять акт (распоряжение) о переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначенияв категорию земель промышленности или отказать в этом в течение не более двух месяцев с даты подачи ходатайства и полного комплекта документов (насайте «Госуслуги» Московской области срок рассмотрения документов установлен в 11 рабочих дней). В обоих случаях результат рассмотрения ходатайстваможет быть обжалован в суде.
До подачи ходатайства целесообразно удостовериться, помимо прочего, что:
-отсутствуют препятствующие испрашиваемому изменению категории земельного участка ограничения, установленные законодательством РФ.Например, достаточно существенное ограничение установлено в отношении сельскохозяйственных угодий: такой земельный участок потенциальноможно перевести в земли промышленности для размещения промышленного объекта, если кадастровая стоимость земельного участка не превышаетсредний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), при отсутствии иных вариантовразмещения промышленного объекта;
-испрашиваемая категория соответствует действующей градостроительной документации. Если градостроительная документация не предусматриваетотнесение интересующего земельного участка к требуемой категории земель, то желаемое изменение категории земельного участка будет возможнопосле внесения изменений в соответствующую градостроительную документацию.
В случае получения положительного решения об испрошенном переводе земельного участка в категорию земель промышленности необходимо удостовериться,что сведения о новой категории земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости, так как только с даты такого внесения переводземельного участка в новую категорию будет считаться состоявшимся.
Порядок применительно к разным фактическим обстоятельствам, категориям земельных участков и субъектам Российской Федерации будет отличаться,поэтому в каждом случае необходимо уточнять специфические требования.
Если пользователь использует земельный участок с нарушением его категории, последствия этого могут быть весьма серьезные. Это может быть:
1. административный штраф (в размере не более 700 тыс. руб.);
2. отказ в выдаче разрешения на строительство;
3. признание построенного объекта самовольной постройкой.
Что же делать, если по каким-то причинам, например доступности дорожной инфраструктуры, интересующий земельный участок отнесен к категории земельсельскохозяйственного назначения, а организация планирует построить на нем производственное предприятие?
В таком случае возможно перевести земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности,энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности иземли иного специального назначения (далее «земли промышленности»).
Рассмотрим некоторые аспекты этого процесса на примере участка в Московской области. С тем чтобы перевести сельскохозяйственный земельный участок вкатегорию земель промышленности, потребуются следующие документы (если земельный участок не находится в федеральной собственности).
1. Ходатайство о переводе земельного участка из одной категории в другую категорию земель.
Содержание ходатайства некоторым образом регламентировано, и в нем обязательно должны содержаться, помимо прочих, следующие сведения:
1. кадастровый номер земельного участка;
2. категории земель, из которых и в которую заявитель ходатайствует о переводе;
3. обоснование запрашиваемого изменения категории земельного участка;
4. сведения о правах на земельный участок.
В обосновании должны быть отражены:
1. цель перевода земельного участка в категорию земель промышленности;предполагаемая площадь застройки;
2. финансово-экономическое обоснование реализации проекта;
3. количество создаваемых рабочих мест;
4. предполагаемый средний уровень заработной платы, ожидаемый объем налоговых поступлений в бюджет Московской области с разбивкой по видамналогов;
5. сведения об отсутствии задолженности по уплате налогов и сборов, если заявитель поставлен на учет в налоговых органах Московской области, а также по месту нахождения земельного участка в случае нахождения его в частной собственности;
2. Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из одной категории земель в другую (если заявитель не являетсясобственником земельного участка и за исключением случая, когда с правообладателем заключено соглашение о сервитуте).
3. Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на испрашиваемый земельный участок. Правоустанавливающим документом может быть,например, договор купли-продажи земельного участка, на основании которого он приобретен его текущим собственником. Правоудостоверяющим документомявляется выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка.
4. Акт на списание мелиоративных систем их собственником, балансодержателем, если земельный участок отнесен к сельскохозяйственным угодьям и на немнаходятся мелиоративные системы.
5. Копия договора аренды земельного участка, если заявителем является арендатор земельного участка.
6. Документ, удостоверяющий личность представителя заявителя.
Также заявитель может предоставить сведения, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Московской области.Это целесообразно сделать, если среди них есть имеющие значение для перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения вкатегорию земель промышленности, чтобы обратить внимание госслужащих на обстоятельства, позволяющие одобрить изменение категории земельногоучастка.
Правительство Московской области должно принять акт (распоряжение) о переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначенияв категорию земель промышленности или отказать в этом в течение не более двух месяцев с даты подачи ходатайства и полного комплекта документов (насайте «Госуслуги» Московской области срок рассмотрения документов установлен в 11 рабочих дней). В обоих случаях результат рассмотрения ходатайстваможет быть обжалован в суде.
До подачи ходатайства целесообразно удостовериться, помимо прочего, что:
-отсутствуют препятствующие испрашиваемому изменению категории земельного участка ограничения, установленные законодательством РФ.Например, достаточно существенное ограничение установлено в отношении сельскохозяйственных угодий: такой земельный участок потенциальноможно перевести в земли промышленности для размещения промышленного объекта, если кадастровая стоимость земельного участка не превышаетсредний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), при отсутствии иных вариантовразмещения промышленного объекта;
-испрашиваемая категория соответствует действующей градостроительной документации. Если градостроительная документация не предусматриваетотнесение интересующего земельного участка к требуемой категории земель, то желаемое изменение категории земельного участка будет возможнопосле внесения изменений в соответствующую градостроительную документацию.
В случае получения положительного решения об испрошенном переводе земельного участка в категорию земель промышленности необходимо удостовериться,что сведения о новой категории земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости, так как только с даты такого внесения переводземельного участка в новую категорию будет считаться состоявшимся.
Порядок применительно к разным фактическим обстоятельствам, категориям земельных участков и субъектам Российской Федерации будет отличаться,поэтому в каждом случае необходимо уточнять специфические требования.
