- Специальный корреспондент
В статье об основных особенностях заключения долгосрочного договора аренды, а также основные (наиболее чувствительные) пункты / разделы такого договора, требующие особого внимания сторон.
фото freepik.com
Бурный рост интернет торговли после событий 2020 года привёл к дефициту некоторых групп помещений (в частности, складских), что позволяет арендодателю навязывать арендаторам невыгодные условия договора и произвольно менять их в течение срока аренды.
Понятно, что желание арендатора — заключить договор аренды на длительный срок с максимально понятными, прозрачными условиями и выгодными условиями. Как же соблюсти баланс интересов сторон при заключении такого договора.
Главной отличительной чертой договора, заключенного на срок не менее года, является необходимость государственной регистрации (п.2 ст. 651 ГК ).
Ошибочно полагать, что до момента регистрации у сторон не возникает прав и обязанностей. Независимо от регистрации договора стороны обязаны соблюдать его условия. Более того, скажу, что регистрация не меняет для сторон договора ничего, она является своеобразным «маячком» для третьих лиц и, безусловно, влечет определённые последствия/ права по его исполнению (см.ниже).
Между тем, в силу п.3 ст. 433, п. 2. ст. 651 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.
Таким образом, при отсутствии регистрации договора арендатор не вправе:
Какие условия требуют наибольшего внимания сторон договора?
Арендодатель вправе один раз в год (п. 3 ст. 614 ГК) требовать от арендатора внесения в договор изменений в части размера арендной платы. Если в договоре указано, что пересмотр арендной платы производится ежегодно, данное условие порождает взаимные обязательства сторон по заключению дополнительного соглашения к договору. Арендатор не вправе уклоняться от подписания соответствующего дополнительного соглашения.
При отсутствии у него обоснованных возражений арендная плата будет установлена судом в размере, указанном арендодателем.
Обязательно предусмотреть предварительное уведомление арендодателем о таком увеличении как минимум за 30 дней, чтобы учесть это в бюджете на следующий месяц.
Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора. Для этого необходимо указать:
При этом в помощь арендатору можно использовать сложившийся судебный подход, при котором начисление неустойки при отсутствии в договоре срока внесения арендной платы невозможно, поскольку нельзя установить момент наступления просрочки [2].
Стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.
Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован в ст. 450.1 ГК. Отказ может быть осуществлен путем направления второй стороне соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК).
Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК). В противном случае арендодатель, например, не сможет потребовать выселения арендатора.
Например, в следующей формулировке:
«Настоящим уведомляем об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора от ___________№ __ на основании п.__ Договора и абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ».
Необходимо согласовать с какого момента договор считается прекращённым. Именно с этой даты начинается момент неисполнения обязательства по передаче помещения (с уплатой соответствующих неустоек) и ДО этого момента арендатор обязан оплачивать арендную плату.
Что касается оснований для расторжения договора арендатором, то здесь обязательно предусмотреть именно внесудебное право на расторжение договора при невозможности пользования помещением по назначению. Речь идет о случаях, когда арендодатель не передает объект аренды, препятствует доступу в него, ограничивает подачу энергоресурсов. Право на внесудебное расторжение договора в таких ситуациях имеет принципиальное значение, поскольку в силу ст. 620 ГК арендатор может расторгнуть договор только в судебном порядке, если иное не предусмотрено в договоре. Не иметь возможностей пользоваться помещением и расторгнуть договор без судебного процесса, который может затянуться на длительный срок — не самая приятная перспектива.
В дополнение к праву на расторжение арендатором договора при нарушениях со стороны арендодателя желательно предусмотреть штрафы за такие нарушения, поскольку не всегда арендатор хочет расторгать договор, а полноценно пользоваться помещением мешает арендодатель. Причем штраф может быть как в твердой сумме, так и в процентном соотношении от арендной платы за каждый день нарушения арендодателем своих обязательств.
Между тем, иногда стороны указывают условие о невозвращении гарантийного (обеспечительного) платежа при расторжении договора по инициативе арендодателя
Если в договоре согласовано условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается арендатору в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением его условий арендатором (например, нарушением внесения арендных платежей) и установлена мера ответственности в виде пени за просрочку внесения арендной платы, Суд, основываясь на буквальном толковании ст. 431 ГК РФ, может взыскать с арендатора задолженность по арендной плате, пени за ее несвоевременное внесение, а также признать правомерным удержание арендодателем обеспечительного платежа, поскольку такое условие было прямо предусмотрено в договоре[1].
Арендатор в свою защиту может воспользоваться позицией суда в соответствии с которой в случае если платеж не возвращается, взыскание задолженности по арендной плате сверх платежа ведет к неосновательному обогащению арендодателя в силу ст. 1102 ГК РФ, следовательно, арендатор вправе требовать его возврата[2].
В случаях, когда арендатор по условиям договора улучшает состояние объекта аренды, необходимо сразу определить судьбу таких инвестиций. Арендодатели часто пытаются относить такие улучшения к неотделимым, чтобы не компенсировать их стоимость арендатору при прекращении отношений. Поэтому нелишним будет согласовать в договоре (либо в дополнительных соглашениях, если необходимость в проведении таких работ возникла в дальнейшем), стоимость каких улучшений будет компенсирована арендатору и по какой методике эта стоимость будет рассчитана.
Безусловно, в рамках одной статьи невозможно рассмотреть все аспекты заключения долгосрочного договора аренды, однако учет изложенных рекомендаций позволит арендатору избежать самых существенных рисков.
Потому, если Вы намерены заключать такой договор — то лучше обратиться за квалифицированной помощью
[1] Постановление ФАС Уральского округа от 24.02.2011 № Ф09-11175/10-С6 (Определением ВАС РФ от 25.04.2011 № ВАС-4878/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2010 по делу № А32-9172/2010;
[2] Постановление ФАС Московского округа от 07.07.2011 № КГ-А40/6703-11;
[1] Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2008 по делу № А42-4808/2007;
[2] Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2009 по делу № А41-25916/08.
Бурный рост интернет торговли после событий 2020 года привёл к дефициту некоторых групп помещений (в частности, складских), что позволяет арендодателю навязывать арендаторам невыгодные условия договора и произвольно менять их в течение срока аренды.
Понятно, что желание арендатора — заключить договор аренды на длительный срок с максимально понятными, прозрачными условиями и выгодными условиями. Как же соблюсти баланс интересов сторон при заключении такого договора.
Главной отличительной чертой договора, заключенного на срок не менее года, является необходимость государственной регистрации (п.2 ст. 651 ГК ).
Ошибочно полагать, что до момента регистрации у сторон не возникает прав и обязанностей. Независимо от регистрации договора стороны обязаны соблюдать его условия. Более того, скажу, что регистрация не меняет для сторон договора ничего, она является своеобразным «маячком» для третьих лиц и, безусловно, влечет определённые последствия/ права по его исполнению (см.ниже).
Между тем, в силу п.3 ст. 433, п. 2. ст. 651 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.
Таким образом, при отсутствии регистрации договора арендатор не вправе:
- ссылаться на сохранение договора аренды при смене собственника недвижимости;
- воспользоваться преимущественным правом при заключении договора на новый срок;
- сдавать объект в субаренду.
Какие условия требуют наибольшего внимания сторон договора?
- Первое — условия изменения арендной платы.
Арендодатель вправе один раз в год (п. 3 ст. 614 ГК) требовать от арендатора внесения в договор изменений в части размера арендной платы. Если в договоре указано, что пересмотр арендной платы производится ежегодно, данное условие порождает взаимные обязательства сторон по заключению дополнительного соглашения к договору. Арендатор не вправе уклоняться от подписания соответствующего дополнительного соглашения.
При отсутствии у него обоснованных возражений арендная плата будет установлена судом в размере, указанном арендодателем.
Обязательно предусмотреть предварительное уведомление арендодателем о таком увеличении как минимум за 30 дней, чтобы учесть это в бюджете на следующий месяц.
- Второе — состав арендной платы, порядок и срок внесения арендной платы
Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора. Для этого необходимо указать:
- вид (форму) арендной платы;
- размер арендной платы или способ его определения
При этом в помощь арендатору можно использовать сложившийся судебный подход, при котором начисление неустойки при отсутствии в договоре срока внесения арендной платы невозможно, поскольку нельзя установить момент наступления просрочки [2].
- Третье — определить условия его расторжения.
Стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.
Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован в ст. 450.1 ГК. Отказ может быть осуществлен путем направления второй стороне соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК).
Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК). В противном случае арендодатель, например, не сможет потребовать выселения арендатора.
Например, в следующей формулировке:
«Настоящим уведомляем об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора от ___________№ __ на основании п.__ Договора и абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ».
Необходимо согласовать с какого момента договор считается прекращённым. Именно с этой даты начинается момент неисполнения обязательства по передаче помещения (с уплатой соответствующих неустоек) и ДО этого момента арендатор обязан оплачивать арендную плату.
Что касается оснований для расторжения договора арендатором, то здесь обязательно предусмотреть именно внесудебное право на расторжение договора при невозможности пользования помещением по назначению. Речь идет о случаях, когда арендодатель не передает объект аренды, препятствует доступу в него, ограничивает подачу энергоресурсов. Право на внесудебное расторжение договора в таких ситуациях имеет принципиальное значение, поскольку в силу ст. 620 ГК арендатор может расторгнуть договор только в судебном порядке, если иное не предусмотрено в договоре. Не иметь возможностей пользоваться помещением и расторгнуть договор без судебного процесса, который может затянуться на длительный срок — не самая приятная перспектива.
В дополнение к праву на расторжение арендатором договора при нарушениях со стороны арендодателя желательно предусмотреть штрафы за такие нарушения, поскольку не всегда арендатор хочет расторгать договор, а полноценно пользоваться помещением мешает арендодатель. Причем штраф может быть как в твердой сумме, так и в процентном соотношении от арендной платы за каждый день нарушения арендодателем своих обязательств.
- · Судьба обеспечительного платежа по договору аренды
Между тем, иногда стороны указывают условие о невозвращении гарантийного (обеспечительного) платежа при расторжении договора по инициативе арендодателя
Если в договоре согласовано условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается арендатору в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением его условий арендатором (например, нарушением внесения арендных платежей) и установлена мера ответственности в виде пени за просрочку внесения арендной платы, Суд, основываясь на буквальном толковании ст. 431 ГК РФ, может взыскать с арендатора задолженность по арендной плате, пени за ее несвоевременное внесение, а также признать правомерным удержание арендодателем обеспечительного платежа, поскольку такое условие было прямо предусмотрено в договоре[1].
Арендатор в свою защиту может воспользоваться позицией суда в соответствии с которой в случае если платеж не возвращается, взыскание задолженности по арендной плате сверх платежа ведет к неосновательному обогащению арендодателя в силу ст. 1102 ГК РФ, следовательно, арендатор вправе требовать его возврата[2].
В случаях, когда арендатор по условиям договора улучшает состояние объекта аренды, необходимо сразу определить судьбу таких инвестиций. Арендодатели часто пытаются относить такие улучшения к неотделимым, чтобы не компенсировать их стоимость арендатору при прекращении отношений. Поэтому нелишним будет согласовать в договоре (либо в дополнительных соглашениях, если необходимость в проведении таких работ возникла в дальнейшем), стоимость каких улучшений будет компенсирована арендатору и по какой методике эта стоимость будет рассчитана.
Безусловно, в рамках одной статьи невозможно рассмотреть все аспекты заключения долгосрочного договора аренды, однако учет изложенных рекомендаций позволит арендатору избежать самых существенных рисков.
Потому, если Вы намерены заключать такой договор — то лучше обратиться за квалифицированной помощью
[1] Постановление ФАС Уральского округа от 24.02.2011 № Ф09-11175/10-С6 (Определением ВАС РФ от 25.04.2011 № ВАС-4878/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2010 по делу № А32-9172/2010;
[2] Постановление ФАС Московского округа от 07.07.2011 № КГ-А40/6703-11;
[1] Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2008 по делу № А42-4808/2007;
[2] Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2009 по делу № А41-25916/08.
