27 июня Пленум Верховного суда утвердил постановление «О применении судами правил о залоге вещей».
Согласно документу, нельзя претендовать на недвижимость залогодателя при отсутствии существенной просрочки по ежемесячным платежам. Еще судьи объяснили, как быть, если предмет залога поврежден, — его можно заменить на равноценное имущество. Если этого не сделали, залогодержатель вправе потребовать досрочно исполнить обязательство.
Проект нового постановления впервые обсудили на заседании Пленума ВС 1 июня. Тогда документ направили на доработку (подробнее — ). В итоговой редакции постановление состоит из 93 пунктов. Последний из них прямо запрещает судам применять старые разъяснения Высшего арбитражного суда. Речь о Постановлении Пленума ВАС от 17.02.2011 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».
Вот разъяснения, которые содержатся в других пунктах постановления.
1. Кто может быть залогодателем
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. К их отношениям применяются правила о поручительстве, закрепленные в статьях 364–367 ГК.
Пункт 2.
2. Договориться о залоге в письменной форме
Договор залога и соглашение между залогодателем и залогодержателем нужно заключать в простой письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет ничтожность договоренностей.
Пункт 14.
3. Несколько вещей в залоге
В залог можно передать как одну, так и несколько вещей. При этом в договоре важно указать сведения, позволяющие их однозначно идентифицировать.
Пленум ВС объяснил, как быть, если речь идет о вещи, которую залогодатель создаст или приобретет в будущем. В документе можно указать ориентировочные сведения о ней и окончательно идентифицировать предмет залога, когда у залогодателя появятся права на него.
Пункт 20.
4. Как определить предмет залога
В договоре об ипотеке передаваемую в залог недвижимость можно определить, указав ее наименование и точное местонахождение или кадастровый номер.
Пленум ВС объяснил, что делать, когда предметом ипотеки становится будущая недвижимость. Ее можно индивидуализировать с помощью сведений, которые известны на момент заключения договора. Например, указать строительный адрес и ориентировочную площадь будущего объекта и другие характеристики из проектной документации.
Пункт 22.
5. Изменение предмета залога
В случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения залог сохраняется, если стороны не договорились об обратном. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога. Так, при объединении земель, одна из которых находится под обременением, залог распространяется на весь образованный участок.
Пункт 23.
6. Регистрация права собственности по суду
Залогодатель обязан зарегистрировать право собственности на недвижимость, которая должна перейти в залог по договору. Если он уклоняется от исполнения такой обязанности, то госрегистрация права собственности на такой объект произойдет на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога.
Пункт 24.
7. Когда что-то случилось с предметом залога
Залогодатель, у которого находится заложенная вещь, обязан владеть ей бережно. То есть обеспечивать ее сохранность и не совершать действий, которые очевидно могут привести к уменьшению стоимости, повреждению или утрате предмета залога.
Если предмет залога погиб или поврежден по причинам, за которые стороны не отвечают, то залогодатель может «в разумный срок» восстановить его или заменить другим равноценным имуществом. Если он не воспользуется своим правом, залогодержатель может потребовать досрочно исполнить обязательство, которое было обеспечено залогом.
Пункт 26.
8. Что можно обеспечить залогом
Залогом можно обеспечить как денежные, так и неденежные обязательства. Например, по передаче товара, выполнению работ, оказанию услуг или воздержанию от совершения определенных действий. В случае обеспечения неденежных обязательств залогом кредитор получит удовлетворение так же, как и при обеспечении денежного обязательства.
Пункт 28.
9. Залог под будущие обязательства
Залогом можно обеспечить обязательства, исполнение которых возникнет в будущем. Если обеспечение происходит за счет недвижимости, то залог возникает после внесения записи об обременении в ЕГРН.
Стороны могут заключить соглашение о залоге недвижимого имущества в будущем, но залогодатель продаст объект добросовестному покупателю. В такой ситуации залог не считается возникшим. А залогодержатель может потребовать возместить убытки, вызванные продажей этого актива.
Пункт 31.
10. Продали предмет залога
Если заложенную вещь продали без согласия залогодержателя, то он вправе отсудить убытки у залогодателя. Еще залогодержатель может обратиться к новому собственнику этой вещи с требованием о ее взыскании.
Пленум ВС отмечает: требование к новому собственнику нельзя удовлетворить, если он покупал вещь по возмездной сделке и не знал, что актив находится в залоге.
Пункт 39.
11. Обратить взыскание на залог
Обратить взыскание на предмет залога можно из-за систематического нарушения сроков оплаты. Но только при условии, что залог обеспечивает обязательство, которое исполняют периодическими платежами (пункт 53).
В пункте 52 отдельно подчеркивается: обратить взыскание на предмет залога нельзя, если просрочка оплаты незначительна и размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенной вещи. «Незначительность нарушения и несоразмерность требований предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости заложенной вещи, а период просрочки не превышает трех месяцев», — уточняет Пленум ВС.
При этом стороны могут изменить критерии незначительности.
Например, предусмотреть в договоре, что нарушение относится к таковым, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее 10% от стоимости заложенной вещи (пункт 54).
Согласно документу, нельзя претендовать на недвижимость залогодателя при отсутствии существенной просрочки по ежемесячным платежам. Еще судьи объяснили, как быть, если предмет залога поврежден, — его можно заменить на равноценное имущество. Если этого не сделали, залогодержатель вправе потребовать досрочно исполнить обязательство.
Проект нового постановления впервые обсудили на заседании Пленума ВС 1 июня. Тогда документ направили на доработку (подробнее — ). В итоговой редакции постановление состоит из 93 пунктов. Последний из них прямо запрещает судам применять старые разъяснения Высшего арбитражного суда. Речь о Постановлении Пленума ВАС от 17.02.2011 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».
Вот разъяснения, которые содержатся в других пунктах постановления.
1. Кто может быть залогодателем
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. К их отношениям применяются правила о поручительстве, закрепленные в статьях 364–367 ГК.
Пункт 2.
2. Договориться о залоге в письменной форме
Договор залога и соглашение между залогодателем и залогодержателем нужно заключать в простой письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет ничтожность договоренностей.
Пункт 14.
3. Несколько вещей в залоге
В залог можно передать как одну, так и несколько вещей. При этом в договоре важно указать сведения, позволяющие их однозначно идентифицировать.
Пленум ВС объяснил, как быть, если речь идет о вещи, которую залогодатель создаст или приобретет в будущем. В документе можно указать ориентировочные сведения о ней и окончательно идентифицировать предмет залога, когда у залогодателя появятся права на него.
Пункт 20.
4. Как определить предмет залога
В договоре об ипотеке передаваемую в залог недвижимость можно определить, указав ее наименование и точное местонахождение или кадастровый номер.
Пленум ВС объяснил, что делать, когда предметом ипотеки становится будущая недвижимость. Ее можно индивидуализировать с помощью сведений, которые известны на момент заключения договора. Например, указать строительный адрес и ориентировочную площадь будущего объекта и другие характеристики из проектной документации.
Пункт 22.
5. Изменение предмета залога
В случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения залог сохраняется, если стороны не договорились об обратном. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога. Так, при объединении земель, одна из которых находится под обременением, залог распространяется на весь образованный участок.
Пункт 23.
6. Регистрация права собственности по суду
Залогодатель обязан зарегистрировать право собственности на недвижимость, которая должна перейти в залог по договору. Если он уклоняется от исполнения такой обязанности, то госрегистрация права собственности на такой объект произойдет на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога.
Пункт 24.
7. Когда что-то случилось с предметом залога
Залогодатель, у которого находится заложенная вещь, обязан владеть ей бережно. То есть обеспечивать ее сохранность и не совершать действий, которые очевидно могут привести к уменьшению стоимости, повреждению или утрате предмета залога.
Если предмет залога погиб или поврежден по причинам, за которые стороны не отвечают, то залогодатель может «в разумный срок» восстановить его или заменить другим равноценным имуществом. Если он не воспользуется своим правом, залогодержатель может потребовать досрочно исполнить обязательство, которое было обеспечено залогом.
Пункт 26.
8. Что можно обеспечить залогом
Залогом можно обеспечить как денежные, так и неденежные обязательства. Например, по передаче товара, выполнению работ, оказанию услуг или воздержанию от совершения определенных действий. В случае обеспечения неденежных обязательств залогом кредитор получит удовлетворение так же, как и при обеспечении денежного обязательства.
Пункт 28.
9. Залог под будущие обязательства
Залогом можно обеспечить обязательства, исполнение которых возникнет в будущем. Если обеспечение происходит за счет недвижимости, то залог возникает после внесения записи об обременении в ЕГРН.
Стороны могут заключить соглашение о залоге недвижимого имущества в будущем, но залогодатель продаст объект добросовестному покупателю. В такой ситуации залог не считается возникшим. А залогодержатель может потребовать возместить убытки, вызванные продажей этого актива.
Пункт 31.
10. Продали предмет залога
Если заложенную вещь продали без согласия залогодержателя, то он вправе отсудить убытки у залогодателя. Еще залогодержатель может обратиться к новому собственнику этой вещи с требованием о ее взыскании.
Пленум ВС отмечает: требование к новому собственнику нельзя удовлетворить, если он покупал вещь по возмездной сделке и не знал, что актив находится в залоге.
Пункт 39.
11. Обратить взыскание на залог
Обратить взыскание на предмет залога можно из-за систематического нарушения сроков оплаты. Но только при условии, что залог обеспечивает обязательство, которое исполняют периодическими платежами (пункт 53).
В пункте 52 отдельно подчеркивается: обратить взыскание на предмет залога нельзя, если просрочка оплаты незначительна и размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенной вещи. «Незначительность нарушения и несоразмерность требований предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости заложенной вещи, а период просрочки не превышает трех месяцев», — уточняет Пленум ВС.
При этом стороны могут изменить критерии незначительности.
Например, предусмотреть в договоре, что нарушение относится к таковым, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее 10% от стоимости заложенной вещи (пункт 54).
