- Специальный корреспондент
Введение
Продажа квартиры может принести приличную сумму налога, если не знать возможных способов сокращения суммы налоговой базы и нюансов заполнения декларации 3-НДФЛ. Например, одному моему клиенту пришло уведомление заплатить 700 тыс. рублей налога за продажу квартиры стоимостью в 5,5 млн.Он самостоятельно заполнял декларацию, а когда увидел уведомление, обратился за помощью ко мне.
И действительно, в его ситуации такого большого налога можно было избежать.
Давайте разберемся, в каких случаях платить налог нужно полностью, а в каких можно его уменьшить или вовсе не платить.
Нужно ли платить налог за продажу квартиры
Если вы продали квартиру, которой владели меньше минимального срока владения, вы обязаны заплатить НДФЛ (13 %) с дохода.В большинстве случаев минимальный срок владения недвижимостью 5 лет, но есть ряд ситуаций, когда он составляет 3 года:
- недвижимость получена по наследству или договору дарения от близкого родственника (родители, дети, сестры, братья, дедушки, бабушки внуки, супруги);
- недвижимость была приватизирована;
- или право собственности на недвижимость было получено в обмен на пожизненную ренту предыдущего владельца.
Когда еще налог не нужно платить
Мы выяснили, что налог платить не нужно, когда выдержан минимальный срок владения жильем в 3 или 5 лет.Есть ситуации, когда налог с продажи имущества вовсе платить не придется независимо от срока владения. И дает такую привилегию некоторой группе граждан, а именно семьям с двумя и более детьми (закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ).
Но для возможности применения этого закона есть ряд условий:
- в семье должно быть 2 и более детей, не достигших 18 лет. А если дети учатся в институте на очной форме обучения, то до их 24-летнего возраста;
- новое жилье вы купили в тот же календарный год, в котором продали старое (или не позднее 30 апреля следующего года);
- общая площадь новой квартиры или дома должна быть больше, чем общая площадь предыдущей недвижимости;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн;
- на момент продажи старой недвижимости ни родители, ни дети не имеют больше никакого другого жилья, общая площадь которого больше 50% площади нового жилья.
Как уменьшить налог
Если не удалось избежать уплаты налога, то есть законные способы его уменьшить. Их 2. И использовать можно только один из них.- Первый — применение налогового вычета.
Пример, вы купили квартиру за 1,5 млн, продали за 2 млн раньше минимального срока владения. По закону нужно заплатить налог 13 % с дохода — 260 000 руб. Но ранее имущественный вычет вы не получали. В этом случае можно написать заявление в налоговую, чтобы перекрыть налог имущественным вычетом.
- Второй — уменьшить сумму дохода на расходы.
Та же схема действует с подаренной недвижимостью при продаже раньше минимального срока владения. Только в этом случае документы на покупку нужны от первого владельца, то есть дарителя.
Пример. Ваша мама подарила вам квартиру стоимостью 5 млн в 2021 году. А сегодня вы хотите ее продать за 12 млн. Минимальный срок не прошел, поэтому налог вам нужно будет заплатить, причем с суммы продажи. Но чтобы уменьшить налоговую базу, вам нужно будет приложить договор купли-продажи или ДДУ, по которому приобретала жилье ваша мама. И тогда вы заплатите налог с разницы 12 млн — 5 млн = 7 млн.
Проценты по ипотеке также считаются затратами на покупку. То есть если в покупке квартире участвовал ипотечный заем, то в расходы можно смело добавлять уплаченные проценты по ипотеке.
Пример. Вы купили дом в ипотеку в сентябре 2021 года за 20 млн. Решили продать в 2023 году за 21 млн. С 2021 годы вы уплатили проценты по ипотеке суммой 900 000 рублей. Тогда налог будет считаться с базы: 21 млн — 20 млн —0,9 млн = 0,1 млн или 100 000.
Уменьшить налоговую базу также можно на сумму средств, потраченных на ремонт. При условии, что квартира была куплена в новостройке и в договоре указано — «без отделки».
Пример. Вы купили квартиру в стройке по ДДУ без отделки за 2,5 млн в 2021 году. Потратили на ремонт 1,5 млн. Продали квартиру в 2023 за 4,0 млн. Тогда считаем 4 — 2,5 (ДДУ) — 1,5 (ремонт) = 0 дохода 0% для вычета.
Важно! В каждом случае нужно прикладывать документы: договоры купли-продажи, ДДУ, чеки на строительные материалы, справки, сертификаты и пр.
Заключение
А в заключение я хотела бы завершить историю про клиента, с которой начала статью.Клиент продал квартиру за 5,5 млн раньше минимального срока — она была в собственности 2 года. Заполнил самостоятельно декларацию. И налоговая инспекция насчитала к уплате 700 тыс. налога.
Но у клиента были «смягчающие» обстоятельства, которые помогли снизить налог:
- сумма расходов на покупку квартиры;
- сумма уплаченных процентов за период владения.
В вопросе 3 НДФЛ очень много непонятных для обычных пользователей нюансов. Эта история — доказательство тому, что услуга заполнения деклараций востребована. Ведь речь идет не только об имущественных вычетах.
