- Специальный корреспондент
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Пляжный сезон закончился, а инвесторы не хотят падать в цене. Но так ли это? А еще Сочи впервые обогнал Москву по ценам новостроек в объявлениях… WTF!
Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август-сентябрь 2022. За месяц есть несколько интересных изменений.
[H2]Сочи (объявления)[/H2]
Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Видим, что первичка резко ушла вниз в конце сентября и тут же вернулась обратно. Цены в объявлениях на вторичку не падают. За месяц вторичка подорожала с 292к до 294к за метр (+2к). Первичка отыграла провал и полетела дальше в космос с 268к до 327к за метр (+59к или 22%). Вполне допускаю, что в сентябре был баг со статистикой цен новостроек, а никакого падения не было. Но в том году было снижение в октябре. Сейчас же частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться. Спроса нет, но цены только вверх. Цены, по которым ХОТЯТ ПРОДАТЬ. Но не цены реальных сделок.
Сочи: июль -> август
Первичка: 269к -> 327к (+22%)
Вторичка: 292к -> 294к (+0,7%)
[H2]Москва (объявления)[/H2]
А теперь в Москву. Здесь видим, что вторичка шла вверх, потом вниз, ну и снова решил подняться, а первичка медленно ползет вниз, приближаясь к прошлогодним. Здесь также по ценам в объявлениях.
Вторичка снижается в цене с 365к до 357к за метр, а первичка слегка снижается с 327к до 321к.
Москва: июнь -> июль
Первичка: 327к -> 321к (-1,8%)
Вторичка: 365к -> 357к (-2,2%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
[H2]Реальные сделки[/H2]
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 268к (месяц назад стоил 269к). На 53к или 16,5% ниже, чем в объявлениях. Кстати, постепенно цены идут навстречу друг другу. 2-3 месяца назад разница была более 20%, а 4-5 месяцев назад разница была 25%. Все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками – минус 16,5% от цен в объявлениях. Естественно, каждый случай индивидуален, а если верить одному широко известному в узких кругах челу из Высоцкий Эстейт (я про Смирнова), то на вторичке можно отторговать около 10%. По Краснодарскому краю цены реальных сделок выросли с 147к до 148к. Но это весь край, Сочи там выделяется в дорогую сторону.
[H2]Сравнение с другими городами[/H2]
Традиционно смотрю еще на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку. Также ради интереса Ялта.
Москва: первичка 321к, вторичка 357к
Сочи: первичка 327к, вторичка 294к
Ялта: первичка (нет), вторичка 231к
СПб: первичка 248к, вторичка 209к
Анапа: первичка 129к, вторичка 141к
Краснодар: первичка 130к, вторичка 109к
Воу-воу, Сочи впервые обогнал Москву! Но только по ценам в объявлениях и только в первичке. Но это все равно произошло впервые. Остальные города без серьезных перемен, практически на месте. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.
Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август-сентябрь 2022. За месяц есть несколько интересных изменений.
[H2]Сочи (объявления)[/H2]
Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Видим, что первичка резко ушла вниз в конце сентября и тут же вернулась обратно. Цены в объявлениях на вторичку не падают. За месяц вторичка подорожала с 292к до 294к за метр (+2к). Первичка отыграла провал и полетела дальше в космос с 268к до 327к за метр (+59к или 22%). Вполне допускаю, что в сентябре был баг со статистикой цен новостроек, а никакого падения не было. Но в том году было снижение в октябре. Сейчас же частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться. Спроса нет, но цены только вверх. Цены, по которым ХОТЯТ ПРОДАТЬ. Но не цены реальных сделок.
Сочи: июль -> август
Первичка: 269к -> 327к (+22%)
Вторичка: 292к -> 294к (+0,7%)
[H2]Москва (объявления)[/H2]
А теперь в Москву. Здесь видим, что вторичка шла вверх, потом вниз, ну и снова решил подняться, а первичка медленно ползет вниз, приближаясь к прошлогодним. Здесь также по ценам в объявлениях.
Вторичка снижается в цене с 365к до 357к за метр, а первичка слегка снижается с 327к до 321к.
Москва: июнь -> июль
Первичка: 327к -> 321к (-1,8%)
Вторичка: 365к -> 357к (-2,2%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
[H2]Реальные сделки[/H2]
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 268к (месяц назад стоил 269к). На 53к или 16,5% ниже, чем в объявлениях. Кстати, постепенно цены идут навстречу друг другу. 2-3 месяца назад разница была более 20%, а 4-5 месяцев назад разница была 25%. Все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками – минус 16,5% от цен в объявлениях. Естественно, каждый случай индивидуален, а если верить одному широко известному в узких кругах челу из Высоцкий Эстейт (я про Смирнова), то на вторичке можно отторговать около 10%. По Краснодарскому краю цены реальных сделок выросли с 147к до 148к. Но это весь край, Сочи там выделяется в дорогую сторону.
[H2]Сравнение с другими городами[/H2]
Традиционно смотрю еще на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку. Также ради интереса Ялта.
Москва: первичка 321к, вторичка 357к
Сочи: первичка 327к, вторичка 294к
Ялта: первичка (нет), вторичка 231к
СПб: первичка 248к, вторичка 209к
Анапа: первичка 129к, вторичка 141к
Краснодар: первичка 130к, вторичка 109к
Воу-воу, Сочи впервые обогнал Москву! Но только по ценам в объявлениях и только в первичке. Но это все равно произошло впервые. Остальные города без серьезных перемен, практически на месте. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.
