Неустойка по договору долевого участия (ДДУ). Как получить?

[BOOX]

В нескольких постах мы дадим алгоритм получения рассчитанной неустойки с застройщика.


Первое, что надо сделать – подготовить и направить в адрес застройщика досудебную претензию.

Здесь хватает подводных камней и риска ошибиться, что сделает невозможным дальнейший процесс взыскания, либо понижает сумму. Целью претензионного порядка для наших клиентов является также получение штрафа в размере 50% от суммы всех удовлетворенных судом требований, согласно положениям закона о защите прав потребителей. Однако многие дольщики не хотят заниматься судебными разбирательствами, и соглашаются на предложения застройщика урегулировать вопрос мирно.

Помните, юристы застройщика, так же, как и менеджеры заточены на споры по взысканию неустойки, следовательно, идут на разные хитрости. Приведем некоторые из них:

Например, вы приходите в офис застройщика, там принимают претензию (возможно, делают вам копию). На копии сотрудник расписывается, что претензию получил, а потом в суде выясняется, что такого сотрудника у них нет, либо у него нет полномочий ничего принимать. Выходит, досудебный порядок не соблюден, оснований для присуждения штрафа в размере 50% у суда нет. Да, на такой мелочи вы потеряете внушительную сумму денег. Чтобы этого избежать, претензию отправляем застройщику почтой ценным заказным письмом с описью вложения.

Ещё пример. Застройщик, получив претензию, предлагает вам не идти в суд, а подписать соглашение, согласно которому, он выплачивает условных 75% процентов от суммы неустойки. Типа win-win.

Опасность данного соглашения в том, что часто оно учитывает неустойку и за будущий период (если квартира еще не сдана), и если вы подписали такое соглашение, а застройщик ничего не выплатил, то в суд вы сможете заявить, только сумму, указанную в соглашении.

Единственные варианты соглашения, которые можно смело подписывать с застройщиком, это соглашения, согласно которому в зачет неустойки передается машиноместо, либо кладовая, либо квартира с большей площадью, при условии, что заключается отдельный ДДУ, либо приложение к ДДУ (если дом не введен в эксплуатацию), либо отдельный договор купли-продажи, которые регистрируются в Росреестре. Конечно, если это вам нужно.

На практике, суммы неустоек и штрафов судьями действительно «режутся», согласно ст. 333 ГК. При этом единой методики нет, везде идет на усмотрение судьи. Некоторые лайфхаки, направленные на получение максимальной суммы неустойки, будут рассмотрены далее.

 

[BOOX]

Неустойка по ДДУ. Как работают юристы:

Если застройщик игнорирует досудебную претензию, через 10 дней можно подавать иск в суд. Здесь рекомендуем прочитать требования ст. 129-131 ГПК к исковому заявлению, правильно собрать пакет для подачи и т.д. Но в большинстве случаев это лишнее, так как лучше пригласить юриста, а расходы на его услуги всегда взыскиваются с застройщика.

При этом юриста нужно правильно выбрать. Взыскание неустойки с застройщиков – это целая индустрия, и здесь несколько вариантов, как работают юридические компании.

1. Юристы могут выкупить у вас право требования неустойки по договору цессии.
Этот вариант самый быстрый, но и самый невыгодный. Предлагают очень мало, в среднем 10-20% от суммы неустойки. Если такой вариант предлагают, то скорей всего застройщик платежеспособный, и взыскать неустойку не составит проблем.

2. Работают без предоплаты, только за процент от взысканного.
На этих условиях также работают только по крупным и платежеспособным застройщикам, с большими неустойками, в среднем берут от 20 до 30% от взысканного. Основной риск в том, что заключается договор инкассо-цессии, либо цессии с пост оплатой. То есть все деньги от застройщика зачисляются на счет юриста или компании, а уже после этого выплачивают причитающуюся сумму клиенту. Если юристы добросовестные, проблем быть не должно, однако, были случаи, что деньги не отдавали, ссылаясь на то, что они не поступили, либо застройщик банкрот и т.п. Проверить это сложно, т.к. клиент – не сторона судебного (исполнительного) производства.

3. С частичной предоплатой (предоплата + процент от взысканного).
Этот вариант наиболее оптимальный, но процент в среднем 8-12% от суммы взысканного вам не возмещается, а суд взыскивает с застройщика только сумму предоплаты.

4. Предоплата за услуги, независимо от суммы взысканного.
Этот вариант, в конечном итоге, является самым выгодным для клиента, так как вся сумма заявляется в судебные расходы.

 

[BOOX]

Взыскание неустойки в суде


В среднем, суд рассматривает дело от 2 до 4 месяцев. Если объект еще не сдан, то за это время размер неустойки растет. На этом этапе добросовестный юрист перед последним заседанием заявит ходатайство об увеличении исковых требований. Если юрист начинает говорить, что этот период надо заявлять отдельным иском, это недобросовестное поведение, так он хочет получить оплату за еще одно дело.

- После принятия решения, у застройщика есть месяц на обжалование. Зачастую они тянут время, чтобы дольше не выплачивать, но бывали случаи, когда суд апелляционной инстанции находил по жалобе застройщика основания для уменьшения размера неустойки. Поэтому платить юристу дополнительно за производство в вышестоящей инстанции, или нет, – дело каждого, можно просто подождать, пока дело вернется из апелляции. Хотя расходы за производство в вышестоящем суде также взыскиваются с застройщика.

После возвращения дела в суд первой инстанции получаем исполнительный лист и предъявляем его либо приставам, либо в банк, где у застройщика открыты счета.

Как лучше, дать совет не сможем. В нашей практике случалось, что сотрудники банка, «случайно» теряли исполнительный лист. Это оборачивалось в «лютую карусель» по получению документов о служебной проверке, документов из полиции об отказе в возбуждении уголовного дела и судебным разбирательством по выдаче дубликата исполнительного листа.

С приставами также иногда случаются странные вещи, как например, потеря исполнительного листа, или коррупционный элемент в виде не наложения ареста на счета застройщика, по которым курсируют средства.

На основании исполнительного листа делаем запрос в ИФНС о том, какие счета и в каких банках открыты у застройщика.

Далее подаем приставам лист и также предоставляем информацию обо всех открытых счетах, на которые нужно наложить арест. В таком случае достаточно будет получить сводку по исполнительному производству, и если там не арестован какой-то из счетов, то это основание для подачи жалобы на бездействие приставов.

 

[BOOX]

Как получить более крупную сумму по неустойке?

Дадим несколько советов

1. Не ждите сдачи. Как только началась просрочка, выждете одну-две недели и направляйте застройщику претензию. Не поддавайтесь на уговоры отложить этот вопрос до момента ввода дома в эксплуатацию и не верьте обещаниям, что, как только дом сдадут, все выплатят. Часто менеджеры застройщиков давят на то, что если вы все пойдете взыскивать неустойку, то дом будет дольше строится. Подавайте в суд сразу. Пока будет идти разбирательство сумма неустойки вырастет, и вы просто уточните исковые требования в последнем заседании. На практике, суды меньше режут неустойки, если дом еще не сдан. Простая житейская логика: негде жить, квартиру еще не получили, следовательно, сильнее пострадали. Если же дом сдан, то вы просто хотите обогатится, а застройщик дом сдал, но немного затянул, ничего бывает.

2. Не ждите чтобы сумма по неустойке выросла. Чем больше неустойка заявлена, тем больше её режут. Оптимальная сумма для взыскания неустойки примерно 500-600 тысяч с учетом потребительского штрафа. Если дом к моменту взыскания еще не сдадут, то лучше еще раз заявить иск о взыскании накопившегося.

3. Через 6-7 месяцев с момента сдачи шансы получить с застройщика падают на 30%. Через год – на 70% и т.д. Объяснение простое – многие, как только получили квартиру, решают, а почему бы не получить «кэшбэк» от застройщика. Следовательно, после сдачи дома, количество исков увеличивается. А бюджет у застройщика не резиновый.

4. Самая выгодная схема работы с юристами – оплата фактически оказанных услуг без процентовки от взысканного. Так как эти расходы максимально возмещаются. Работать с юристами чисто за процент рискованно и невыгодно.

5. Если не можете взыскать с застройщика неустойку, ввиду отсутствие у него средств, не верьте юристам, которые предлагают инициировать процедуру его банкротства, если объект по Договору долевого участия (квартира) Вам уже передан. Задолженность по неустойкам, согласно положениям закона о банкротстве, не является признаком неплатежеспособности.

 

[BOOX]

В прошлом году мы публиковали серию статей по теме взыскания неустойки по ДДУ. Последний пост был выше.


Зачастую это взыскание проблематично, т.к. даже исполнительный лист на взыскание неустойки не панацея в борьбе с застройщиком, у которого могут оказаться нулевые счета и прочие неприятные сюрпризы.

Но есть один интересный лайфхак – «зачет встречного однородного требования».

В середине 2020 вышло знаковое Постановление Пленума Верховного Суда РФ N6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств", которое дублирует некоторые нормы ГК.

Из интересного:

– для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны;

– обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету.

Пример:

В 2020 г. дольщик приобрел квартиру в рассрочку с неким ежемесячным платежом. Срок сдачи наступил в декабре 2021, но объект своевременно сдан не был.

Соответственно, у дольщика возникло право требования неустойки за несвоевременную сдачу, а у застройщика – право требования ежемесячных платежей. Причем у дольщика зачастую размер неустойки выше, чем ежемесячный платеж.

И вот интересный выход – вместо того, чтобы оплачивать ежемесячный платеж, можно зачесть неустойку за несвоевременную сдачу объекта с текущей задолженностью по ежемесячным платежам. Для информации есть определение суда по делу № А56-2617/2019г.

Судебная практика по таким зачетам разноплановая, и в каждом деле масса нюансов. Без хорошего профильного юриста тут не обойтись. Но так делать можно.