- Специальный корреспондент
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Сочи непотопляем, а Москва впереди всех по падению за год.
Photo: Serj Sakharovskiy
Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел октябрь-ноябрь 2022. В декабре тренды продолжились. Но не все) Из важных новостей – продлили льготную ипотеку, что должно поддержать спрос на новостройки.
Данные отсюда:
Новостройки взяли новый рекорд. Ну а что поделать, если не будет больше новостроек по генплану? Сам генплан предполагает, что в Сочи не будет больше новостроек в ближайшие 10 лет. И это несмотря на очень слабый спрос. Вторичка немного снижается. Вторичка за месяц с 292к до 288к за метр (-4к). Первичка с 319к до 340к за метр (+21к). Это очередной максимум.
Сочи: ноябрь -> декабрь
Данные отсюда:
Вторичка сильно выросла в цене с 354к до 374к за метр, первичка – чуть меньше с 325к до 335к.
Москва: ноябрь -> декабрь
MREDC – это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
Данные отсюда:
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда:
255к за метр в Москве. Декабрьских данных еще нет, но в целом видно, что похоже на данные MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 255к-259к за метр. Это на 23% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв увеличился на 8%!
По Краснодарскому краю средний ценник вырос с 147к до 148к.
А еще посчитали, что Москва стала единственным городом России, где в 2022 подешевело жилье. Показана динамика средней цены на вторичном рынке Москвы и других городов с населением более 500 тыс. человек. Получается, что вторичка тоже довольно активно дешевеет, несмотря на объявления. По большинству других регионов, видимо, пузырь был раздут не так сильно.
Отсюда:
Объявления
Ну а пока хватает на 5,55 метра!
Синим цветом – стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным – мой финансовый результат. Декабрь – прогноз. Напомню, что цель – накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел октябрь-ноябрь 2022. В декабре тренды продолжились. Но не все) Из важных новостей – продлили льготную ипотеку, что должно поддержать спрос на новостройки.
Сочи (объявления)
Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Данные отсюда:
Новостройки взяли новый рекорд. Ну а что поделать, если не будет больше новостроек по генплану? Сам генплан предполагает, что в Сочи не будет больше новостроек в ближайшие 10 лет. И это несмотря на очень слабый спрос. Вторичка немного снижается. Вторичка за месяц с 292к до 288к за метр (-4к). Первичка с 319к до 340к за метр (+21к). Это очередной максимум.
Сочи: ноябрь -> декабрь
- Первичка: 319к -> 340к (+6,6%)
- Вторичка: 292к -> 288к (-1,4%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Первичка рисует движение вверх, вторичка тоже. Это на фоне того, что в реальных сделках падение. Поднимают цены, чтобы пожирнее скидку потом можно было у них «выторговать»?
Данные отсюда:
Вторичка сильно выросла в цене с 354к до 374к за метр, первичка – чуть меньше с 325к до 335к.
Москва: ноябрь -> декабрь
- Первичка: 325к -> 335к (+3,1%)
- Вторичка: 354к -> 374к (+5,6%)
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 259к против 265к месяц назад за метр. −6к за месяц или −1,2%. Реальные сделки и виртуальные хотелки идут в разных направлениях.MREDC – это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
Данные отсюда:
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда:
255к за метр в Москве. Декабрьских данных еще нет, но в целом видно, что похоже на данные MREDC. По Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 255к-259к за метр. Это на 23% ниже, чем цены в объявлениях. Разрыв увеличился на 8%!
По Краснодарскому краю средний ценник вырос с 147к до 148к.
А еще посчитали, что Москва стала единственным городом России, где в 2022 подешевело жилье. Показана динамика средней цены на вторичном рынке Москвы и других городов с населением более 500 тыс. человек. Получается, что вторичка тоже довольно активно дешевеет, несмотря на объявления. По большинству других регионов, видимо, пузырь был раздут не так сильно.
Отсюда:
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю еще на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.Объявления
- Москва: первичка 335к, вторичка 374к
- Сочи: первичка 340к, вторичка 288к
- СПб: первичка 240к, вторичка 208к
- Анапа: первичка 143к, вторичка 138к
- Краснодар: первичка 133к, вторичка 107к
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 1,601 млн с июля 2021 (отчет за 1 декабря). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,20 млн. Месяц назад было 12,37! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.Ну а пока хватает на 5,55 метра!
Синим цветом – стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным – мой финансовый результат. Декабрь – прогноз. Напомню, что цель – накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
