Как принять квартиру у застройщика: полезные советы

[Собака]

Все больше людей приобретают квартиры в новостройке по договору долевого участия (ДДУ). Но, как известно, далеко не все застройщики строят дома «как надо».
Представим, что вы получили письмо «счастья» — то есть, уведомление о том, что строительство дома закончено и объект долевого строительства готов к передаче. Как принять квартиру так, чтобы максимально обезопасить себя от злоупотреблений застройщика и сохранить возможность предъявить к нему требования, предусмотренные законом?

Порядок передачи квартиры по закону​

Начнем с того, что порядок передачи квартиры от застройщика дольщику предусмотрен статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

По этой статье порядок передачи объекта следующий:
1) Застройщик должен получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Часто застройщики привязывают срок передачи квартиры именно к моменту получения такого разрешения. Например, объект должен быть передан не позднее 120 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

2) После получения разрешения застройщик направляет дольщику уведомление о передаче объекта:

• не менее, чем за 1 месяц до срока передачи объекта;
• или не менее, чем за 14 рабочих дней до срока начала передачи и принятия объекта долевого строительства.

3) Дольщик, получив уведомление от застройщика, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения данного уведомления.

Обычно застройщик и дольщик устно (например, по телефону) согласовывают конкретную дату и время приемки квартиры.

4) После осмотра квартиры стороны подписывают акт о передаче объекта долевого строительства... или не подписывают.

5) Если же дольщик обнаружил недостатки, то он может передаточный акт не подписывать, а потребовать от застройщика составления акта, в котором перечисляются выявленные недостатки, несоответствие квартиры:

• требованиям к качеству, предусмотренным договором;
• техническим регламентам;
• проектной документации;
• и иным обязательным требованиям.

Что важно при приеме квартиры​

На наш взгляд, лучше на приемку квартиры нанять независимого специалиста, обладающего соответствующими знаниями и оборудованием. Он поможет вывить не только визуальные недостатки, но и иные скрытые проблемы, из-за которых нормально жить в квартире не получится.

Представитель застройщика может быть не доволен вашими действиями, начать поторапливать вас, но законом какие-либо подобные ограничения не предусмотрены. Спокойно проверяйте квартиру на соответствие ее условиям договора, соотнесите перечень работ по договору с фактически выполненными.

Основное, что проверяется при приемке квартиры — стены, полы, потолки, окна, сантехнику (водопровод), счетчики, отопление, вентиляция, электрика. Также проводят исследование тепловизором (устройство для наблюдения за тем, как распределяется температура по исследуемой поверхности) на наличие промерзаний.

Все выявленные недостатки указываются в акте осмотра (дефектовочный акт/акт выявленных недостатков). Этот акт должен быть подписан представителем застройщика и дольщиком. Обязательно запросите доверенность у представителя застройщика, чтобы избежать ситуации наличия подписи на акте неуполномоченного лица.

Застройщик в такой ситуации может утверждать, что о наличии недостатков ему ничего не известно, а также может направить односторонний акт передачи объекта.

Если же доверенности нет или представитель застройщика просто отказывается подписать акт, то направляйте почтой претензию с приложением акта на юридический адрес застройщика (обычно указывается в договоре) с описью и уведомлением.

В акте должны быть указаны сроки устранения недостатков (обычно до 45 дней), подробно расписаны выявленные недостатки, дата составления акта.

Вы нашли недостатки, но они вам не мешают​

Если вы выявили недостатки, которые фактически не мешают проживанию в квартире и решили принять квартиру, то при подписании акта приема-передачи квартиры обратите внимание на следующие моменты.

1) В акте должна быть указана дата передачи объекта.
2) Акт должен быть подписан уполномоченным лицом от застройщика (возьмите копию доверенности). Подпись должна быть на каждом листе акта.
3) У вас должно быть два оригинала акта с подписями и печатями застройщика.
Скорее всего, в передаточном акте будет фраза по типу «Участник долевого строительства каких-либо финансовых претензий, а также претензий по сроку передачи объекта и качеству объекта не имеет». Если вы хотите зарегистрировать право собственности скорее, то перечеркивать что-то в акте не стоит, в регистрирующем органе такой акт могут не принять.

Самым лучшим вариантом будет направить застройщику претензию с требованием убрать указанную формулировку из акта, так вы подтвердите, что, в целом, акт подписать готовы, но от возможных претензий по срокам и качеству объекта отказываться не собираетесь.

В любом случае стоит отметить, что в настоящее время судебная практика складывается более положительно для дольщика, чем для застройщика. Но не стоит забывать, что занятие «потребительским терроризмом» и попытки обогатиться за счет застройщика могут не привести к желаемому результату.

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация