- Специальный корреспондент
«Как бы сделать убыточное предприятие прибыльным, ничего в оном не меняя?» М. Е. Салтыков-Щедрин. Поговорим об учете инвестиционной недвижимости и порядке ее переоценки.
Уже достаточно давно (летом 2021 года), когда я работал над онлайн курсом по 6 и 26 ФСБУ, то довольно изящно (как мне кажется) ушел там от рассмотрения учета инвестиционной недвижимости.
Просто не понимал тогда, в чем смысл этих манипуляций по отношению к некоторым объектам недвижимости, и к чему это приведёт в конечном итоге.
В отзывах курсу его слушателями потом были высказаны замечания, что такой важный и сложный вопрос не был рассмотрен.
Далее (в начале 2022 года) мне поступило предложение от руководства ИПБ МР (это, если что, Институт профессиональных бухгалтеров Московского региона) (точнее, от Комитета по бухгалтерскому учету) разработать Разъяснения по применению этих Стандартов, обойти эту проблему не удалось.
Рецензенты (члены того самого Комитета) разъяснили мне всю пагубность и недопустимость ухода от рассмотрения этого вопроса.
И пришлось разъяснять, что это такое – инвестиционная недвижимость (пункт 187 на стр. 57), и порядок ее переоценки (пункты 300-303 на стр. 82)*.
*В электронном виде эти Разъяснения уже доступны на сайте ИПБ МР (членам Института). А вот привезен ли тираж из типографии для бесплатной раздачи (тем же самым членам ИПБ МР) – пока не знаю. Но, говорят, вот-вот должны.
Разъяснить то (пусть и коротко) я разъяснил, но вот лично понять, для чего это нововведение, и в чем его глубинный смысл, и как это может повлиять на достоверность учета и, это..., как его..., а, вот: отражение полученной информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности для принятия её пользователями оптимальных экономических решений.
И вот буквально на днях, через год с лишним после вступления ФСБУ 6/2020 в силу, до меня наконец-то дошло, зачем это придумали*.
*Стал за собой замечать в последние годы, что смысл многих нововведений (даже и вполне логичных, хотя такие весьма и весьма редки), становятся для меня понятными спустя довольно долгое время – через год там, а то и все пять-шесть. Или я старею, или нововведения такие, что сразу их лично мне (значит, все-таки старею) и не понять.
И с некоторой завистью (пока еще белой) отношусь к коллегам, которые могут проводить семинары буквально через месяц (а то и раньше) после того, как был опубликованы изменения, допустим, в НК, или, там приказ Минфина об утверждении нового ФСБУ.
Причём диапазон у такого эксперта может быть очень широким: и начисление заработной платы вкупе со взносами, и упрощенная система налогообложения, и внешнеэкономическая деятельность...
Вот только не знаю, на таких семинарах дается действительно проработанная до тонкостей информация или так, галопом по Европам.
Ну, это так, дедушка опять разворчался. Я уже старый, так что имею право.
Вернемся к инвестиционной недвижимости.
К таковой (п. 11 ФСБУ 6/2020) относятся недвижимые объекты основных средств, предназначенные для сдачи в аренду (в ФСБУ написано: предоставления за плату во временное пользование), либо для получения дохода от прироста ее стоимости.
Такую недвижимость следует выделить в отдельную группу.
Повторю ещё раз, что классификация объектов по группам предназначена толькодля удобства учета.
На какие конкретные группы разделить все ваши основные средства – решать только вам.
Кому-то будет достаточно группировки согласно ОКОФ: – здания, сооружения, транспортные средства, информационное, компьютерное и телекоммуникационное оборудование, прочие машины и оборудование, ну, и так далее.
Кто-то посчитает для себя необходимым все свои транспортные средства разделить еще, допустим, на грузовой транспорт и легковой транспорт.
Кто-то, например, более подробно сгруппирует прочие машины и оборудование, разделив все свои станки на три-четыре, а то и все восемь-девять групп.
То есть как фирме нужно для оптимального ведения учета, так она и сгруппирует свои основные средства.
Так если организация имеет в собственности недвижимость (включая земельные участки) то она может посчитать для себя оптимальным выделить ее в отдельные группы, в одну из которых и будет эта включаться эта самая инвестиционная недвижимость.
И далее следует также выбрать для этой группы (так же, как и для всех других групп) один из двух вариантов ее оценки (п. 13 ФСБУ 6/2020):
То бишь устанавливается срок полезного использования. С месяца, следующего за месяцем принятия к учету этого объекта, по нему будет начисляться амортизация. То есть, все, как обычно.
А вот если будет принято решение об оценке ее по переоцененной стоимости, то учет таких недвижимых основных средств будет вестись по методе, несколько непривычной для советского, ой, это я по старинке, российского, разумеется, российского сотрудника бухгалтерской службы российской организации.
Первое. Амортизация по таким объектам в регистрах бухгалтерского учета не начисляется (п. 28 ФСБУ 6/2020).
Для целей налогообложения прибыли (Слава Госдуме!) такой нормы нет. Следовательно, если это не земельный участок, возникают расходы в налоговом учете, что приводит к возникновению постоянной разницы (п. 4 ПБУ 18/02) и начислению постоянного налогового дохода (п. 7 ПБУ 18/02).
Следовательно, в бухгалтерском учете будут записи:
В налоговом учете такая манипуляция (опять же Слава Госдуме!) также не предусмотрена, поэтому опять – постоянная разница и налоговый доход (если увеличили стоимость такой недвижимости, или налоговый расход (если почему-то справедливая стоимость такой недвижимости уменьшилась).
Ах, да, забыл про проводки.
Увеличение справедливой стоимости объекта инвестиционной недвижимости по сравнению с первоначальной:
Мое мнение (с которым вы можете и не соглашаться) – да практически никому. Идет только усложнение учета, для большинства не дающее реального экономического эффекта.
Где-то год назад на «Консультациях» было несколько вопросов на эту тему.
Типа, у нас в собственности есть объект недвижимости, который мы частично используем в своей основной деятельности, а частично сдаем в аренду. Мы его включили в группу «инвестиционная недвижимость» и приняли решение оценивать его по переоценённой стоимости. Как вести учет по такому объекту?
И мои коллеги-консультанты (я тогда взял паузу, а точнее, даже и не влезал туда) предлагали несколько (и довольно сложных) схем учета в этой ситуации.
У меня (но уже сейчас) сложился универсальный ответ на такие вопросы: –а на хр..., а смысл какой в этом?.
Во-первых, никто не заставляет в обязательном порядке заводить в учете такую группу.
Во-вторых, никто также не заставляет в обязательном порядке переоценивать такие объекты
Всё это права, а не обязанности.
И если вы уже сформировали такую группу, то закрепите в своей учетной политике решение о том, что включенные в эту группу объекты оцениваются по первоначальной стоимости. И будет вам счастье.
То есть, как и по другим объектам будет начислять амортизацию по ним (кроме земельных участков). И если часть помещений в здании передается в аренду, или наоборот, возвращается арендатором, и начинает использоваться собственником, то ничего менять не надо*.
*Я тут не касаюсь учета собственником таких объектов по ФСБУ 25/2018, так как еще не разобрался в этой мутной (для меня, по крайней мере) схеме.
А вот для кого может быть выгоден учет этой самой инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости?
Трудно вот так однозначно сказать. Но на днях пришла в голову такая ситуация.
Допустим, есть фирма, у которой в собственности есть земельный участок, малопригодный для какого-то крупного строительства. Ну, допустим, приобрели когда-то по дешевке, или достался, еще в прошлом веке, при приватизации. Ну, как чемодан без ручки – носить неудобно, выбросить жалко, купить никто не хочет.
Платим за него земельный налог в какой-то сумме, относим на расходы.
Как всегда, есть нехватка денежных средств, а банки не так уж и охотно дают кредиты, так как имущества (по балансу) не так уж и много.
Обзываем в начале года этот пустырь (ну, пусть его стоимость 700, или там 900 тысяч) инвестиционной недвижимостью и возводим на нем какой-нибудь сарайчик (склад, ангар и т. п.) тысяч за 200-300. Причем по полной программе – с получением разрешения на строительство, а потом на ввод, постановкой на кадастровый учет и т. д.
В июне это здание (стоимость его составила, например, 270 тысяч) признано пригодным к эксплуатации.
Признаем его также инвестиционной недвижимостью, предназначенной для сдачи в аренду, и начинаем искать клиентов, жаждущих его снять. Таковых пока не находится, но это мелочи.
Устанавливаем срок его полезного использования в 18 лет (VII амортизационная группа согласно Классификации) и с июля начинаем начислять по нему амортизациютолько в налоговом учете, которую признаем косвенными расходами.
Расходы эти будут уменьшать налогооблагаемую прибыль по 1250 руб. (270 000 руб. : 216 мес.).
Постоянный налоговый доход от этой операции (или манипуляции) также ежемесячно будет отражаться записями:
И на 31 декабря производим переоценку как земельного участка, так и возведенного на нем здания по справедливой стоимости.
Необходимо ли привлекать независимого оценщика?
Желательно, но не обязательно.
Оценщик обязателен, если мы собираемся вложить это имущество в качестве вклада в уставный капитал другой организации. Вот там, да, без привлечения его никак не обойтись.
В рассматриваемой же ситуации может хватить и грамотно (еще раз повторю: грамотно) составленного акта, начинающегося: – Мы, нижеподписавшиеся...
Ну и далее на пяти страницах 11 кеглем с пробелом в полтора интервала этим актом надо будет обоснованнодоказать, что справедливая стоимость данного участка не 900 тыс. руб., как по данным бухгалтерского учета, и не 1,5 млн., как в кадастре, а все 2, и даже больше. Допустим, что 2,1 млн. руб.
Справедливая стоимость здания (по этому же, или другому аналогичному акту) – 600 тыс. руб.
Прирост стоимости земельного участка на 1 млн. 200 руб. в регистрах бухгалтерского учета отразится записями:
И кредитовое сальдо по 99 счету (с учетом начисленного постоянного налогового расхода от амортизации здания в НУ в сумме 1500 руб.) составит 1 531 500 руб.
Его закрываем последней записью года:
Пример, конечно, весьма условный, но, как мне кажется, информация для размышления в нём содержится.
Всем ясно, что прибыль это чисто бумажная, и денег на расчетном счете она не прибавила, но баланс заиграл более яркими красками и стал более привлекательным для заинтересованных пользователей.
Уже достаточно давно (летом 2021 года), когда я работал над онлайн курсом по 6 и 26 ФСБУ, то довольно изящно (как мне кажется) ушел там от рассмотрения учета инвестиционной недвижимости.
Просто не понимал тогда, в чем смысл этих манипуляций по отношению к некоторым объектам недвижимости, и к чему это приведёт в конечном итоге.
В отзывах курсу его слушателями потом были высказаны замечания, что такой важный и сложный вопрос не был рассмотрен.
Далее (в начале 2022 года) мне поступило предложение от руководства ИПБ МР (это, если что, Институт профессиональных бухгалтеров Московского региона) (точнее, от Комитета по бухгалтерскому учету) разработать Разъяснения по применению этих Стандартов, обойти эту проблему не удалось.
Рецензенты (члены того самого Комитета) разъяснили мне всю пагубность и недопустимость ухода от рассмотрения этого вопроса.
И пришлось разъяснять, что это такое – инвестиционная недвижимость (пункт 187 на стр. 57), и порядок ее переоценки (пункты 300-303 на стр. 82)*.
*В электронном виде эти Разъяснения уже доступны на сайте ИПБ МР (членам Института). А вот привезен ли тираж из типографии для бесплатной раздачи (тем же самым членам ИПБ МР) – пока не знаю. Но, говорят, вот-вот должны.
Разъяснить то (пусть и коротко) я разъяснил, но вот лично понять, для чего это нововведение, и в чем его глубинный смысл, и как это может повлиять на достоверность учета и, это..., как его..., а, вот: отражение полученной информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности для принятия её пользователями оптимальных экономических решений.
И вот буквально на днях, через год с лишним после вступления ФСБУ 6/2020 в силу, до меня наконец-то дошло, зачем это придумали*.
*Стал за собой замечать в последние годы, что смысл многих нововведений (даже и вполне логичных, хотя такие весьма и весьма редки), становятся для меня понятными спустя довольно долгое время – через год там, а то и все пять-шесть. Или я старею, или нововведения такие, что сразу их лично мне (значит, все-таки старею) и не понять.
И с некоторой завистью (пока еще белой) отношусь к коллегам, которые могут проводить семинары буквально через месяц (а то и раньше) после того, как был опубликованы изменения, допустим, в НК, или, там приказ Минфина об утверждении нового ФСБУ.
Причём диапазон у такого эксперта может быть очень широким: и начисление заработной платы вкупе со взносами, и упрощенная система налогообложения, и внешнеэкономическая деятельность...
Вот только не знаю, на таких семинарах дается действительно проработанная до тонкостей информация или так, галопом по Европам.
Ну, это так, дедушка опять разворчался. Я уже старый, так что имею право.
Вернемся к инвестиционной недвижимости.
К таковой (п. 11 ФСБУ 6/2020) относятся недвижимые объекты основных средств, предназначенные для сдачи в аренду (в ФСБУ написано: предоставления за плату во временное пользование), либо для получения дохода от прироста ее стоимости.
Такую недвижимость следует выделить в отдельную группу.
Повторю ещё раз, что классификация объектов по группам предназначена толькодля удобства учета.
На какие конкретные группы разделить все ваши основные средства – решать только вам.
Кому-то будет достаточно группировки согласно ОКОФ: – здания, сооружения, транспортные средства, информационное, компьютерное и телекоммуникационное оборудование, прочие машины и оборудование, ну, и так далее.
Кто-то посчитает для себя необходимым все свои транспортные средства разделить еще, допустим, на грузовой транспорт и легковой транспорт.
Кто-то, например, более подробно сгруппирует прочие машины и оборудование, разделив все свои станки на три-четыре, а то и все восемь-девять групп.
То есть как фирме нужно для оптимального ведения учета, так она и сгруппирует свои основные средства.
Так если организация имеет в собственности недвижимость (включая земельные участки) то она может посчитать для себя оптимальным выделить ее в отдельные группы, в одну из которых и будет эта включаться эта самая инвестиционная недвижимость.
И далее следует также выбрать для этой группы (так же, как и для всех других групп) один из двух вариантов ее оценки (п. 13 ФСБУ 6/2020):
- по первоначальной стоимости;
- по переоцененной стоимости.
То бишь устанавливается срок полезного использования. С месяца, следующего за месяцем принятия к учету этого объекта, по нему будет начисляться амортизация. То есть, все, как обычно.
А вот если будет принято решение об оценке ее по переоцененной стоимости, то учет таких недвижимых основных средств будет вестись по методе, несколько непривычной для советского, ой, это я по старинке, российского, разумеется, российского сотрудника бухгалтерской службы российской организации.
Первое. Амортизация по таким объектам в регистрах бухгалтерского учета не начисляется (п. 28 ФСБУ 6/2020).
Для целей налогообложения прибыли (Слава Госдуме!) такой нормы нет. Следовательно, если это не земельный участок, возникают расходы в налоговом учете, что приводит к возникновению постоянной разницы (п. 4 ПБУ 18/02) и начислению постоянного налогового дохода (п. 7 ПБУ 18/02).
Следовательно, в бухгалтерском учете будут записи:
- Дебет счета 68.04 Кредит счета 99.
В налоговом учете такая манипуляция (опять же Слава Госдуме!) также не предусмотрена, поэтому опять – постоянная разница и налоговый доход (если увеличили стоимость такой недвижимости, или налоговый расход (если почему-то справедливая стоимость такой недвижимости уменьшилась).
Ах, да, забыл про проводки.
Увеличение справедливой стоимости объекта инвестиционной недвижимости по сравнению с первоначальной:
- Дебет счета 01 Кредит счета 91.01;
- Дебет счета 68.04 Кредит счета 99.
- Дебет счета 91.02 Кредит счета 01;
- Дебет счета 99 Кредит счета 68.04.
Мое мнение (с которым вы можете и не соглашаться) – да практически никому. Идет только усложнение учета, для большинства не дающее реального экономического эффекта.
Где-то год назад на «Консультациях» было несколько вопросов на эту тему.
Типа, у нас в собственности есть объект недвижимости, который мы частично используем в своей основной деятельности, а частично сдаем в аренду. Мы его включили в группу «инвестиционная недвижимость» и приняли решение оценивать его по переоценённой стоимости. Как вести учет по такому объекту?
И мои коллеги-консультанты (я тогда взял паузу, а точнее, даже и не влезал туда) предлагали несколько (и довольно сложных) схем учета в этой ситуации.
У меня (но уже сейчас) сложился универсальный ответ на такие вопросы: –
Во-первых, никто не заставляет в обязательном порядке заводить в учете такую группу.
Во-вторых, никто также не заставляет в обязательном порядке переоценивать такие объекты
Всё это права, а не обязанности.
И если вы уже сформировали такую группу, то закрепите в своей учетной политике решение о том, что включенные в эту группу объекты оцениваются по первоначальной стоимости. И будет вам счастье.
То есть, как и по другим объектам будет начислять амортизацию по ним (кроме земельных участков). И если часть помещений в здании передается в аренду, или наоборот, возвращается арендатором, и начинает использоваться собственником, то ничего менять не надо*.
*Я тут не касаюсь учета собственником таких объектов по ФСБУ 25/2018, так как еще не разобрался в этой мутной (для меня, по крайней мере) схеме.
А вот для кого может быть выгоден учет этой самой инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости?
Трудно вот так однозначно сказать. Но на днях пришла в голову такая ситуация.
Допустим, есть фирма, у которой в собственности есть земельный участок, малопригодный для какого-то крупного строительства. Ну, допустим, приобрели когда-то по дешевке, или достался, еще в прошлом веке, при приватизации. Ну, как чемодан без ручки – носить неудобно, выбросить жалко, купить никто не хочет.
Платим за него земельный налог в какой-то сумме, относим на расходы.
Как всегда, есть нехватка денежных средств, а банки не так уж и охотно дают кредиты, так как имущества (по балансу) не так уж и много.
Обзываем в начале года этот пустырь (ну, пусть его стоимость 700, или там 900 тысяч) инвестиционной недвижимостью и возводим на нем какой-нибудь сарайчик (склад, ангар и т. п.) тысяч за 200-300. Причем по полной программе – с получением разрешения на строительство, а потом на ввод, постановкой на кадастровый учет и т. д.
В июне это здание (стоимость его составила, например, 270 тысяч) признано пригодным к эксплуатации.
Признаем его также инвестиционной недвижимостью, предназначенной для сдачи в аренду, и начинаем искать клиентов, жаждущих его снять. Таковых пока не находится, но это мелочи.
Устанавливаем срок его полезного использования в 18 лет (VII амортизационная группа согласно Классификации) и с июля начинаем начислять по нему амортизациютолько в налоговом учете, которую признаем косвенными расходами.
Расходы эти будут уменьшать налогооблагаемую прибыль по 1250 руб. (270 000 руб. : 216 мес.).
Постоянный налоговый доход от этой операции (или манипуляции) также ежемесячно будет отражаться записями:
- Дебет счета 68.04 Кредит счета 99 – 250 руб. (1250 руб. х 20%).
И на 31 декабря производим переоценку как земельного участка, так и возведенного на нем здания по справедливой стоимости.
Необходимо ли привлекать независимого оценщика?
Желательно, но не обязательно.
Оценщик обязателен, если мы собираемся вложить это имущество в качестве вклада в уставный капитал другой организации. Вот там, да, без привлечения его никак не обойтись.
В рассматриваемой же ситуации может хватить и грамотно (еще раз повторю: грамотно) составленного акта, начинающегося: – Мы, нижеподписавшиеся...
Ну и далее на пяти страницах 11 кеглем с пробелом в полтора интервала этим актом надо будет обоснованнодоказать, что справедливая стоимость данного участка не 900 тыс. руб., как по данным бухгалтерского учета, и не 1,5 млн., как в кадастре, а все 2, и даже больше. Допустим, что 2,1 млн. руб.
Справедливая стоимость здания (по этому же, или другому аналогичному акту) – 600 тыс. руб.
Прирост стоимости земельного участка на 1 млн. 200 руб. в регистрах бухгалтерского учета отразится записями:
- Дебет счета 01 Кредит счета 91.01 – 1 200 000 руб.;
- Дебет счета 68.04 Кредит счета 99 – 240 000 руб. (1 200 000 руб. х 20%).
- Дебет счета 01 Кредит счета 91.01 – 330 000 руб.;
- Дебет счета 68.04 Кредит счета 99 – 66 000 руб. (330 000 руб. х 20%).
- Дебет счета 91.01 Кредит счета 91.09 – 1 530 000 руб.
- Дебет счета 91.09 Кредит счета 99 – 1 530 000 руб.
- Дебет счета 99 Кредит счета 68.04 – 306 000 руб. (1 530 000 руб. х 20%).
И кредитовое сальдо по 99 счету (с учетом начисленного постоянного налогового расхода от амортизации здания в НУ в сумме 1500 руб.) составит 1 531 500 руб.
Его закрываем последней записью года:
- Дебет счета 99 Кредит счета 84 – 1 531 500 руб.
Пример, конечно, весьма условный, но, как мне кажется, информация для размышления в нём содержится.
Всем ясно, что прибыль это чисто бумажная, и денег на расчетном счете она не прибавила, но баланс заиграл более яркими красками и стал более привлекательным для заинтересованных пользователей.
